最新关于大专物业管理的毕业论文范文
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摘要：随着我国经济发展水平不断提高，人民对于美好生活的要求也不断提升。物业服务是房地产行业的重要组成部分，物业服务在推动城市建设、促进社会和谐方面具有重要作用，物业服务的准公共产品特性一定程度上需要政府介入。政府具有促进经济发展、加强市场监管、进行社会服务、提供公共服务的职能，推动政府和社区共同合作参与社区物业服务能够有效解决当前物业服务中存在的问题，提高物业服务水平，从而为业主提供更优质的服务。
关键词：政社合作；物业服务；路径；
物业服务是一种具有代表性的准公共产品，单独的市场机制不利于物业服务的发展，因此需要政府与市场的共同协作，制定科学的供给制度，加强物业服务的监管，从而提升物业服务的质量，丰富服务的内容，实现不同部门之间的协调。现有的物业服务企业数量较多，但是大部分的企业规模较小，经营效益不高。在物业服务过程中，无论是与行业的关系还是与业主的关系都存在一定的矛盾，企业服务时职责不明，岗位之间的界定也有所欠缺，导致物业服务中不断出现矛盾与纠纷。造成我国物业服务问题现状的因素较多，首先物业服务偏向于公益性的特征，其次现有物业服务行业缺少规范的管理机制，整体服务水平不高，最后业主本身也是重要的影响因素。本文从政府与社会合作的角度，探究我国物业服务发展中的问题及原因。
1文献综述
目前，很多学者对政府参与社区物业服务进行了研究。重点分析政府在社区物业服务中的作用，认为政府相关部门要能够完善法律法规，发挥行政监管的作用。同时，中央政府、地方政府以及相关部门的物业服务主管机构要能够发挥职能作用。在城市住宅区域的物业服务中，政府应该占主导地位，合理划分权利并且下放到具体机构，从而提升资源的使用效果，推动政府角色的转变，从政府主导变成有限政府，最终转变成有效政府。政府主管部门要能够不断优化组织结构，推动法规、制度的构建，注重市场管理与监督。
政府在物业服务中要能够起到管理与协调的作用，借助于法律制度提升政府和行业的管理质量，行业还要能够加强企业的指导，发挥行业对企业与市场的监管作用，构建良好的物业服务行业与市场氛围。通过对社区物业服务相关文献资料的整理与查阅，能够为我国保障性住房物业服务提供参考，同时能够为解决物业服务中的问题提供重要的参考依据。
在我国物业服务的实际操作中，仍然存在较多的问题，在此背景下，政府如何介入物业服务中至关重要，直接关系到物业服务行业的发展。本文从“政社合作”角度出发，对物业服务与政府职能的现状进行了分析，同时从物业服务市场的建设、社区的自治、社区公共服务出发，提出政府有限度地介入到社区物业服务的策略。
2政社合作视阈下物业服务发展困境及原因
2.1政府缺乏对物业服务行业的制度供给
我国目前出台的有关物业服务的法律法规主要为《物业管理条例》以及《物权法》等，地方政府根据中央的文件配套颁布了各个地方的物业管理办法等规章制度。但在实际管理中，由于相关法律法规缺少详尽的措施，执行力度不足。首先，关于业主委员会制度。在《物业管理条例》中，明确规定业主有权通过业主会议的方式选取出业主委员会。但通过分析《物业管理条例》可知，其中关于业主委员会以及业主权利的内容非常有限，没有对成立业主委员会进行强制性的规定，因此在社区中包括房产与附属设施、公共设施的财产权利代表缺失与缺位。与此同时，分析自治组织与政府职能部门之间的联系不难发现，政府部门以及自治组织的管理结构零散，常常出现政府职能部门重复审批、多部门重复管理以及管理凌乱等问题，进而造成业主委员会难以代表和维护业主的权益。
另外，由于行政部门与住宅社区所属人民政府之间根据职责进行分工合作，共同担负住宅社区服务中的指导与监督工作。但由于相关法律法规中未能明确各个部门的职责以及不同部门之间的协作关系，导致多部门之间职责重复或者缺失，执法中容易受到执法人员的主观思维影响。其次，有关市场准入的政策制度。在物业服务行业中，市场中企业很少通过规范化的市场竞争获取物业服务的条件，由于政府把控价格，导致行业中的市场竞争较弱。由于缺少政府对物业服务市场的科学管理，加上物业服务的招投标制度不严格等因素，最终形成了市场混乱、竞争不强的局面。
同时，房地产开发商与物业服务大多属于同一家企业，项目的开发与物业服务未能够明确区分，不利于物业服务市场的公平化竞争，同时还发生了各样的问题。比如，房地产开发企业在开发过程中未能按照承诺提供园区设施、房屋质量不达标、产权存在问题、水电煤气供应等问题。或者说开发商借助于信息不对称的优势隐瞒问题，运用其强势性的地位，逼迫物业服务企业接受存在问题的物业项目，进而将房地产开发中存在的问题转嫁到物业服务过程中，将生产与销售环节中的纠纷转移到物业服务中物业与业主之间的纠纷，本应由房地产公司负责的成本转移到物业服务中，导致物业服务企业权利遭到侵犯，同时还损害了物业企业的利益。最后，有关物业权。
物业服务中，与物业关系最为密切的是“物权”。经济水平在提升，人们的生活质量也在提升，业主在传统的需求基础上，还增加了商业性、娱乐性等方方面面的需求，业主是建筑物所有权的权利主体，同样也是物业服务中最为关键性的主体。但是，在物业服务中，业主权利没有得到充分的体现，越来越多的学者专家提出物业服务应该要尊重和保护业主的所有权。
2.2政府缺少对物业服务行业的系统化管理
现有的物业服务行政管理部门缺乏系统化组织结构，主要体现在两个方面。首先，我国物业服务的归口管理单位级别整体较低，在社区物业中未能够发挥出协调与管理的职能作用。根据我国《城市新建住宅小区管理办法》的第3条内容可知，房地产行政主管部门应该对社区管理的归口管理负责。但在实际操作中，物业管理科中通常会设置少数几个岗位，主要完成物业服务行业的`日常行政管理，但他们不能够构建满足合作、沟通、问题解决需求的平台。
其次，物业服务中各个分管行政部门缺乏明确的职责划分，同样在《城市新建住宅小区管理办法》的第3条中，规定了政府相关行政主管部门与社区所属人民政府之间要能够明确各部门的职责，并且要完成物业服务中指导工作、监督工作等工作。这条规定中，由于未能够进一步的细分和明确，各个行政管理部门之间可能出现抢夺权益、推卸责任等问题。由于物业服务行业缺乏较高的系统化的行政管理部门，政府在物业服务中的指导与监督职能难以实现，同时街道办事处未能做到对物业服务的指导和监督。由于社区物业服务企业很少与街道办事处沟通，当街道办事处传达政府的指示和监督要求时，物业服务企业通常以敷衍的态度蒙混过关。
2.3政府限制物业服务企业的市场价格
目前，我国物业服务行业的市场价格仍然沿用政府的定价，由物业服务企业在物价管理部门核准、备案，市场中仅有少数企业通过降低价格的方式进入物业服务市场。结合我国物业服务的实际情况，政府制定的物业服务收费标准能够满足众多业主的要求，但从市场角度来看，政府规定价格必将引起市场中供给的不平衡。
基于市场角度的物业服务供给关系分析可知，城市中多数住宅区对于物业服务仍然处于需求的状态，与此同时，政府在制定和规范物业服务收费标准时，主要从政府行政角度出发的，也就是政府需要充分考虑传统住房制度条件下的福利负担和物业服务初期，住宅居民的想法和经济承受力。基于此，政府制定的物业服务收费标准必然较低，这一现象影响了物业服务企业的生存与发展。因此，为了适应物业服务企业的发展趋势，政府在制定收费标准时应该充分考虑到市场的作用，并且在未来发展中，市场决定价格终将取代政府定价。
2.4政府缺乏同物业服务主体的协调
与发达国家相比较，我国的物业服务发展时间较短，在发展中出现了各种各样的问题，同时出现了利益体之间的矛盾，不同城市之间的物业服务水平差异较大，物业服务模式还在不断优化中。基于上述分析，政府要能够发挥职能作用，实现物业服务行业的指导、扶持与协调。
首先，政府缺乏强有力的扶持力度。在政府与物业服务企业之间，物业服务协会发挥着桥梁的作用，其主要成员包括相关理论研究学者、物业服务的参与者、与物业服务相关的专家等。在我国的一二线城市中，均成立了物业管理协会，在物业服务行业的发展中，物业管理协会有着重要的影响意义，它满足了物业服务企业以及政府有关部门的多样化需求，为物业服务企业的沟通构建了平台，有效的对物业服务行业进行了规范，减少了物业矛盾数量，同时也解决了物业服务行业发展中出现的各类问题。但我国现有的物业管理协会缺乏强大的独立发展能力以及强大的自律性，同时协会的自律性是现代化市场经济条件发展中的首要条件，因此政府要能够给予物业管理协会更多的权益与发展空间，满足协会对人力、财力、物力以及政策等多方面的需求。其次，政府未能协调好与相关公共事业单位的关系。
目前，我国一大部分城市的供水、供电、供热、供气等公共事业单位的做法不符合《物业管理条例》的规定，他们采取由小区中物业服务企业代收相关费用，而不是直接向用户收取费用。在收费中，相关公共事业单位并没有承担物业服务企业付出的劳动力与时间成本，与此同时，由于水电气等总表与分表之间存在一定的差额，物业服务企业会将两者间的差额以分摊的方式向用户收取，而用户却不认可差额的分摊，反而认为物业服务企业在赚取差额。另外，部分城市的水、电、燃气、供暖等公共事业单位只负责收取费用，而相关设备的维护与维修的责任却拒不承担，导致物业服务企业的工作阻力较大。当发生此类现象时，政府职能部门应该发挥出监督与协调的作用，推动物业服务企业工作的开展。
2.5政府缺乏对物业服务主体的引导
物业服务行业中由于组织结构不完善，物业服务中缺乏主体意识，导致了物业与业主之间矛盾频发，政府的职能也未能够得到有效发挥。首先，在物业服务中，政府未能给予社会民间组织大力支持与扶持。物业服务企业是与普通大众事先沟通的第一线组织，他们在交流中能够获取一手资料，能够了解到大众对于公共服务的需要，而政府职能的重要一点就是满足公共的利益。其次，政府缺乏强烈的管理意识，因此物业服务中主体缺失。政府代表着公共权力，在物业服务中政府是具备法律作用的组织，在物业服务企业和业主之间的权威性、公信力较高，能够发挥出监督管理与指导的职能作用，既能够约束物业服务企业的管理行为，还能够协调各利益方的关系。政府在提供与管理公共服务过程中，更加着重于物业服务中的社会效益以及行政成本方面，因此在公共服务中，部分应由政府提供的服务转嫁到社区或者物业方面，尤其是社区的建设，物业服务企业在提供物业服务的基础上，还要完成应该由政府职能部门提供的服务，包括社区治安、社区宣传等此类服务。政府应立足于长远发展、整体发展思路，加强对物业的服务与监督。
基于政府的管理角度分析，政府未能制定出完善的法律制度，对物业服务的行为进行保护与保障，同时由于政府定价制约了物业服务企业的市场化发展，另外由于政府缺乏对物业服务行业与市场的监督以及有效的指导，导致了上述问题的发生。因此，政府应提升对物业服务的指导与监督，从而推动我国物业服务行业的发展，提升社区居民的生活水平。
3政社合作视阈下政府介入社区物业服务的路径
长期以来，政府未能在社区物业服务中发挥指导与监督的作用，因此社区在治理中出现了多种问题，物业与业主之间纠纷不断。在此背景下，政府要能够正确定位角色，高效地发挥出行政职能。通过前文对物业服务以及政府职能发挥现状的研究，本文在政社合作的视阈下，为构建和谐社区，针对政府在物业服务中的职能提出以下建议。
3.1完善物业服务法规体系
物业服务行业的发展离不开规范化的市场准则，因此需要政府基于行业特征制定出完善的法律制度，同时要落实、执行法律。目前，我国一些地区制定出部分地方性的法规，政府也出台了相关的物业服务法律法规，但是总体而言，未能够形成一套体系的、完整的法律法规制度，少数规范性文件之间还有着矛盾，导致在实际管理中出现了无法可依、操作性较低的问题。关于我国物业服务方面的法律体系仍然表现出片面、零散等现象。为推动我国物业服务行业的发展，政府要结合上述情况完善物业服务体系。
首先，政府要能够对业主委员会的选举流程进行规范。在我国《物业管理条例》中未对业主委员会的选举进行明确规定，业主委员会的选举也缺乏规范性。
因此，政府要能够制定关于业主委员会选举的相关法律条文，在业主委员会的选举中要能够注重业主自治原则的运用，既要约束业主委员会的行为，避免不合格、能力弱、素质差的业主成为业主委员会成员，同时还要避免物业服务企业或者房地产开发公司成为业主委员会的操纵者。
其次，制定健全的物业服务企业市场准入规则。从目前我国物业服务行业来看，明显存在着房地产开发与物业服务关联的特征。在我国《中华人民共和国公司法》中未具体、明确要求物业服务企业与房地产企业无产权关系的相关条款。为了从法律角度避免物业与房地产关联的情况，《中华人民共和国公司法》中应该要针对物业服务企业与房地产开发商之间明确规定两者之间不得有任何产权关系。同时，在《物业管理条例》中，第24条规定应该加以完善，明确要求建设单位要遵循房地产开发与物业服务分离的原则，以招投标的方式选择具有资质的物业服务企业。
3.2提高对物业的系统化管理程度
我国物业的行政管理机构缺乏系统化不足，而带来的问题主要为物业服务归口单位级别低、难以发挥协调与管理的政府职能作用。为构建物业服务综合管理部门，政府要先构建多层次、多级别的物业服务体系，在市级、区级明确规定具体负责物业服务的政府部门，街道办事处是政府的派出机构，要能够发挥出指导与监督的职能作用，同时社区居委会作为非行政管理部门，要在业主委员的选举和运行中进行指导与监督，提升和规范社区物业服务中自治组织行为的水平，降低与物业服务的纠纷发生率。另外，在对我国物业服务行政管理机构现状分析中发现，物业服务中各个分管部门之间缺少协调，导致各部门职责权限不清楚，降低了其职能效用，因此，政府要能够通过法律的形式，明确规定各部门之间的责任与权利。
3.3改善物业服务标准与定价方式
物业服务的标准是物业服务企业提供物业服务、收取物业费用以及业主享受物业服务的重要依据和考核的标准，政府要能够结合我国物业水平与价格的现实情况，制定出关于普通住宅小区物业服务标准，并且以此标准对物业服务企业与业主或者开发商签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、确定物业服务内容、测算物业服务价格进行约束和参考。与此同时，政府还要能够结合物业服务行业的特点，建议物业服务企业结合使用“菜单式”服务形式，以住宅小区为单位，物业收费标准应该取决于物业的环境设施与服务项目水平，业主可按照物业服务企业提供的服务类项目的水平选择付费享受服务。这一收费方式更加的客观、公正，同时在操作中提供了更多的便利性和选择性。
3.4加强对物业服务相关主体的协调
首先，需要培养和选拔物业服务型人才。政府有关职能部门要通过多个方法培养和选拔优秀的物业服务人才。
一是，从发展物业服务教育而言，政府的建设主管部门、物业服务行业部门、行业协会应该进行探讨合作，制定人才培养的计划。在人才培养和选拔中，要能够提供科研资金以及援助项目，完善物业服务学科的建设，成为具备高影响力的学科，通过高校以及科研机构大力发展我国物业服务教育和人才储备。
二是，构建健全的物业管理师制度。物业服务具有公共性、公益性以及多样性等特点，因此政府要明确规定物业服务从业人员的行业准入准则，采取物业管理师考试的方式，提升物业服务行业从业人员的综合素养，最终提升物业服务的水平。
其次，政府需鼓励物业管理协会的发展。政府在物业服务中要能够有准确的认知，认识到物业管理协会的作用，并且鼓励协会的发展，推动行业的进步。政府相关部门不仅要能够通过政策的方式明确物业管理协会的作用与地位，还要大力支持物业管理协会的各种活动，同时在物业管理协会的办公、人力资源等各方面给予关心和扶持，适当地增强物业管理协会的独立自主能力，推动协会的可持续发展。最后，政府要对市政公共事业单位的行为进行约束和规定。
公共事业单位作为政府提供公共产品与服务的供给机构，其行为的规范与否之间关系到政府在物业服务中的形象与权威性。政府部门需加强对市政公共事业单位行为的规范和约束，既要明确其权利，还要明确其义务，当公共事业单位要求物业服务企业代收费用和简单维护设施时，要付给物业服务企业对应的费用。
3.5加强对物业服务相关主体的引导
第一，政府要加强引导社区居民树立正确的物业消费理念。政府可通过与主流媒体、自媒体等合作，形成长期有效的沟通机制，向大众宣传物业服务的相关法律制度以及知识理论，在宣传中还应该发布一些正面的、积极的物业服务信息，引导大众树立正确的物业服务观念。同时，政府要对住宅小区的物业服务市场进行规范，对于物业服务中违法、违规行为要能够加大惩处力度，预防物业服务公司的违法违规操作，转变大众对物业服务行业的认识。另外，政府要能够积极运用物业管理协会，对于管理协会中认定的品牌公司和优秀人物进行表彰与鼓励。
第二，政府要引导自治组织的公共流程。业主委员会是物业服务中重要的自治组织，它代表了业主的集体利益，是完成业主与物业、业主与政府、业主之间交流的重要渠道。因此，优化业主委员会组织非常重要，可从3个方面来实施：
一是，制定完善的备案制度，创造支持性的法律与制度管理氛围。业委会的合法性需要基于并落实备案制，业主的条件转换成条件，需要业主们选举产生委员，构建业委会。业委会的选举和产生，政府要能够对房地产商、物业服务企业、居委会街道办事处等群体进行职责限定。
二是，引导社区业主形成公共意识。业委会要能够引导业主以其他群体对社区形成良好的认同感与归宿感。因此，政府要能够对《物业管理条例》进行完善，尤其是第12条，要能够完善业主大会的会议形式。为推动业委会的发展，应该取消书面征求意见的方式，通过集体讨论的方式，只要参与大会的人数超过业主法定人数的一半就可召开，同时要对业主的大会规则以及讨论的范围加以规范和限制，借助于意见的发表与讨论形式，达成共识，利于业主的知情与遵循。
三是，提升基层组织对业委会的指导、支持与监督能力。业委会与物业服务企业要能够开展工作，物业服务企业、业委会中的负责人要根据相关程序进入居民的支部领导班子的渠道和方法，借助于派遣指导人员的方法，提升物业服务企业与业委会组织中的工作。同时，在业主与物业产生矛盾与纠纷时，要能够通过引导以法律和协商进行矛盾解决。基层组织要推动与社区中社会组织的合作，大力支持和监督业委会的工作，倾听业主的需求。通过这样的操作，基层组织具备的社会力量将会大大增加。另外，沟通平台要能够适应社会的发展，大力扶持社区业主的志愿者发展，创建全新高效的基层组织联系大众的组织与工作方式。
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