共有人优先购买权若干问题探究

时间:2018-04-22 论文范文 我要投稿
摘要:共有关系中的优先购买权处于物权法中十分重要的位置,优先购买权是解决利益冲突、实现利益平衡的主要解决依据的权利,在享有优先购买权的共有人优先购买权受到侵害时,如何明确优先购买权、优先购买权的效力如何实现等问题,在审判实践中尚存争议。本文就共有关系中的优先购买权的概念特征、适用效力,以及优先购买权竞合等若干法律问题进行探析。

  关键词: 共有  优先购买权  效力

  一、共有人优先购买权概念和特征的界定

  (一)共有关系中优先购买权的概念

  共有可分为按份共有和共同共有,共有关系中优先购买的权利在我国《民法通则》、《民通意见》和《物权法》中均可见其规定,民法通则第78条第3款规定按份共有人出让其共有财产份额时,其他共有人在同等条件下有优先购买权;物权法第101条规定了按份共有人对转让的动产和不动产份额,其他共有人也享有优先购买权;民通意见则规定了共同共有人出卖自己分割的共有财产时,对于其他共有人的主张购买时,在同等条件下享有优先权。上述规定明确了共有关系优先购买权的法律适用。

  对于共有关系中优先购买权的定义,一种观点认为,优先购买权是指共有人在其他共有人有偿转让其共有份额或者已经分割的应有部分时,所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。○1而另一种观点认为,优先承买权云者,谓特定人约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。○2这两种观点的不同之处在于共有人之间是否仅限于动产和不动产,其他的概念基本相同,结合上面的物权法条款中只规定了动产和不动产,而物权法相对于民法通则来说是特别法,根据特别法由于一般法的原则,可以得出共有人的优先购买权利的标的财产是动产和不动产,因此,笔者认为,共有人优先购买权是指共有人就转让共有财产的不动产或动产的份额时,其他共有人享有同等条件下优先购买的权利。

  (二)共有人优先购买权的特征

  综合分析以上优先购买权的法律条文,以及优先购买权的基本概念,从优先购买权的主体、范围和具体的内容看,其特征应当是:

  1.共有人优先购买权的权利主体是共有关系中特定的共有人,即除了出卖人之外的其他共有人,而相对于共有人之外的第三人,在同等条件下不能作为优先购买权的权利主体。

  2.共有人优先购买权的权利标应当是民法上的物和共有关系中的特定财产,至于权利是否能作为标的,物权法上没有规定。此外,特定财产仅为动产和不动产,但是在实践中主要是不动产交易。

  3.共有人优先购买权行使条件要求是同等条件,只有规定了其他共有人只能在与第三人购买的条件是同等的时候,才能存在优先购买的问题,这样严格的限定条件,才能够体现利益公平公正,否则不利于交易的公平安全。

  4.共有人优先购买权效力特征是优先于第三人购买的权利,即排除他人购买的权利,这是优先购买权的主要作用,也是法律规定优先购买权的主要立法的目的。

  二、共有人优先购买权的性质和效力分析

  (一)共有人优先购买权的性质

  有关优先购买权的性质,学者们有着不同的看法,例如有的主张“期待权”说,有的主张“物权”或“债权”说,还有的主张“形成权”说,具体的观点如下:

  1.优先购买权是一种期待权

  主张“期待权”说的学者认为,标的物所有人即共有人、出租人等未将标的物出卖,则优先购买权人的权利尚未实现化。○3只有在出卖人出卖标的物这一特定法律事实出现时,优先购买权人才能行使优先购买权,使此权利由可能性变为现实性。因此说,优先购买权为一种期待权。

  2.优先购买权是物权或者债权

  而持“债权”说学者认为,优先购买权具有物权的效力,可以对抗第三人,属于物权范畴,具有物权性。其理由是优先购买权是由法律明文规定的,经过不动产的登记具有公示效力,具备公信力。最后优先购买权具有对抗第三人的效力,即十分明显的物权效力,又说优先购买权为债权者认为,它是一种债权请求权,是相对于出卖人的请求权,并且优先于第三人的效力。

  3.优先购买权是形成权
  “形成权”说在我国得到了大多数学者的认同,如江平教授认为:优先购买权性质为形成权。按份共有人主张优先购买权的,在该按份共有人与出卖人之间即按照出卖人与第三人之间的交易条件成立的买卖合同。○4当优先购买权人行使优先购买权即可依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能,使其与出卖人形成买卖标的物合同的权利义务关系。因此,优先购买权是一种形成权。

  笔者同意上述第三种形成权的观点,因为共有人主张优先购买权,就是依照其一方的意思表示,和出卖人形成一种合同的权利义务关系,但是这种关系必须依据同等的条件为前提,因此可以说是一种附条件的形成权。(二)共有人优先购买权的适用效力

  优先购买权具有对抗其他一般约定的效力,出卖人如果与其他第三人签订了买卖合同,除非共有人放弃行使优先购买权的,这种约定对于共有人应当是无效的。其次优先购买权具有及于转让财产的权利,就是对于处分的动产和不动产份额,其效力及于特定财产的全部。

  但也有的学者主张,优先购买权的效力除了上述的一般效力以外,还具有债权和物权的特殊效力,债权效力即优先购买权具有债的效力,不能影响出卖人和第三人的买卖合同的效力。物权的效力是指优先购买权具有对世性效力,可以对抗任何人,即使出卖人有和第三人买卖合同,对于共有人仍不具效力。

  三、优先购买权竞合问题探析

  (一)共有人优先购买权和债权优先购买权的竞合

  民通意见第118条规定了出租人出卖出租房屋的,承租人在同等条件下享有优先购买权;而合同法第230条也规定了出租人租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就产生了共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的情形,在这种情况下,笔者认为处理的原则应该是,在同等的价格条件下,共有人优先于承租人的优先购买权,其理由有:其一,共有人本来就是共有财产的所有人,与共有财产的联系较为密切,有利于其他共有人对接受者的信任,其二,共有关系先于租赁关系的发生,即是先发生的物权相对于承租人的物权较先,根据国外立法的一般规则—物权优于债权的原则,共有关系的购买权属于物权范畴,而承租人的购买权属于债权范畴,可见共有人的优先购买权优于债权的优先购买权;其三,依“买卖不破租赁”的原则,承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响,其权利也不会受到影响和损害。
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