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简析模拟企业的物业管理实践教学探讨
摘要：物业管理专业是一门实践性很强的学科，不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识，而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务，探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行，以此推动物业管理专业实践性教学改革。
关键词：物业管理;模拟企业;实践教学
随着我国社会经济的发展，物业管理行业不断发展壮大，已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展，对人才的需求也越来越迫切。2005年 12月1日开始，我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化，必须深化物业管理专业教学改革，要根据物业管理的从业要求，确定学生培养目标，加强技能训练，提高实践能力，培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。
一、物业管理专业人才的培养需求
从目前来看，物业管理企业频频发出人才招聘信息，表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求，但无论是本科学校还是高等职业院校，这个专业的招生数量都在逐年下降;在招生数量减少的同时，我们看到的是，由于物业管理专业人才的缺乏，整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求，使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式，在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点，物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力，知识面广、沟通协调能力强，熟悉相关法律法规，能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中，必须做到实践与理论的结合，运用各种教学方法和教学手段，课内与课外相结合，使知识与能力同步发展。
二、基于模拟公司的物业管理专业教学
为增强学生实践能力，培养高素质的物业管理专业人才，在物业管理专业教学中，采取成立模拟公司的教学方法，充分发挥学生主动性，调动学生兴趣，培养学生实际操作能力，保证培养目标的实现。
模拟公司起源于20世纪50年代的德国，是指人为创造的经济活动仿真模拟环境，作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程，了解和弄清其各环节之间的联系，而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式，通过构建虚拟的经营管理平台与氛围，学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程，了解公司各环节、各部门之间的联系，与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中，把教学内容按照公司运作，分成相关模块，通过教师讲授和学生自学，让学生主动参与到公司运作过程，在相应的“工作岗位”上学习，提高岗位实操能力，增强“实际”工作经验，提升职业素质和能力，保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中，要注意三点：一是以学生为中心、自主性学习为主;二是学生参加教学全过程：收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果;三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。
三、不同年级学生的参与方式与培养任务
不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中，由于知识结构的深浅不同，参与模式也不有一样，着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学，对大学的一切都还处于不断适应阶段，这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性，具有积极的人生态度)和基本素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的价值观
价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点，是个体核心的信念体系，是个体评价事物与抉择的标准，价值观决定着人们行为的取向，它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此，对大学生进行价值观教育至关重要，这会对他们明确自己的未来定位和发展方向，积极努力地塑造自我，为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此，可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论，让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力
(1)人际交往能力。在物业管理实践中，无论执行任何技术或步骤，必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力，才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通，可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况，从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一，主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员，不仅不惧怕问题，而且要有解决问题的能力，更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说，对工作中出现的矛盾和问题，要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法，培养较强的学习能力，对提高学习效率和学习成绩，增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来，业主对物业管理的服务要求逐步提高，面对新时期的巨大挑战，物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中，涉及到方方面面，会遇到各种环境，会遇到各种各样的人和事，同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。
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为培养这些基本的素质和能力，在正式成立模拟物业公司之前，可以班级为单位，经常组织学生参与一些集体活动和课外活动，通过参与锻炼学生各方面的能力。
大二是新生在基本适应了大学的学习生活之后形成稳定的行为和心理特征的重要阶段。从总体来看，大二学生的学习兴趣和学习热情处于整个大学的全盛时期，学生的专业方向逐渐清晰，大部分学生找到了属于自己的学习方式，主动在课后阅读相关书籍与文献拓展专业知识，进入了专业学习的全盛时期。在这个阶段，学生开始接触专业课的相关内容，有了初步的专业知识。因此教师要进一步培养学生的学习兴趣，为他们提供课后获取知识的途径和方法，告诉他们如何充分利用学校的学习资源，引导相关学生提高学习动力。这阶段的主要任务是培养学生兴趣，提高学生的思辨能力，增强学生对业务知识的感性认识，开阔学生视野。同时，让学生充分了解物业管理行业的美好前景及目前该专业人才的缺乏，使之对该专业充满信心。只有学生热爱了该专业，在以后的物业管理实践能力的培养中，才能充分调动学生积极性，使培养效果事半功倍。本阶段应该着手组建物业服务公司，初步模拟企业运行。具体有以下几项任务。
(1)指导学生组建物业服务企业。学生可以自由分组组建物业服务企业，每组20人左右，并按照各自的性格特点和爱好形成分配到不同岗位，由一位有领导能力的同学担任总负责人，领导其他同学一起制订公司的相关规则，岗位职责，人员要求等文件。
(2)编制公司计划并逐步实施。让各公司根据公司目标编制公司计划，通过实施公司计划，学生模拟公司及社会活动，为以后的实习奠定坚实的基础。编制公司计划一般先由各组学生自行编制，再由教师评判，最后学生们再进行修改和完善。通过编制和实施实践计划，学生在提高专业知识储备量的同时，提高了人际交往能力，在实践中锻炼组织、协调、综合运用知识、独立解决问题及创新等方面的能力。既能够对物业管理工作有一个初步的概括性的认识、了解，也能够清楚物业管理的业务项目，所应了解掌握的基本知识和操作技能，对于培养学生的专业认识有着积极的作用。
(3)举办公司例会并讨论相关议题。选择一些议题，各公司可以结合公司情况，每三周开一次例会，选取相关议题作为公司例会讨论的内容。每个企业自主选题，自主组织材料，讨论之后形成一份文件，在全班同学中宣传推广。这个过程既可以锻炼学生的查阅文选、自主学习、解决问题的能力，又能加强学生之间的沟通交流，形成思想的碰撞，产生新的观点或方法。
大学三年级是大学生活的关键时期，是大学生确定人生方向并为之付出努力的关键时期。大三学生已经掌握了学习方法，并完全适应了大学生活节奏，分别有各自明确的努力方向。在这一阶段要充分发挥他们的主动性，引导学生掌握专业必备的基本知识和技能，做好职业规划乃至人生规划。在模拟企业运行中，有以下几项工作要做。
(1)模拟物业服务企业的主要环节的工作。大三阶段，学生开始学习物业管理实务的相关内容，可以随着专业课程的学习，模拟物业管理实务课程中的实践能力模块。如招投标模块，可以某个物业项目为基础，组织几组学生分别模拟招标方、投标方，演习招投标的整个流程;物业服务合同工作模块，就要求学生将合同的洽谈过程和制定过程进行模拟，并提供各个环节上的各种文书;早期介入及承接查验阶段，让学生扮演相关角色，并预设有关问题进行解决;入住和装修模块，通过模拟整个的入住过程，让学生熟悉物业公司在业主入住过程中的主要工作及注意事项;物业管理方案制定模块，则将考察学生对整门课程及专业知识的综合熟悉程度。通过这种模拟活动，引导学生进入角色，培养学生主动思考，主动动手的能力。
(2)协助参与小区的日常物业管理活动。以物业公司为单位，组织公司内部人员利用周末或其他课余时间，选择学校附近的社区作为固定的实践基地，开展有连续性的实践活动;学生可以分组参与物业管理活动中的保洁、保安、绿化、设施设备管理、客户服务等工作，一段时间后再进行轮岗，通过在不同岗位上获取岗位相关知识，来完善对物业管理实践工作的认识，培养自己的实践操作技能。
(3)为业主提供物业管理咨询活动。通过为小区业主(可以是真实的，也可以是模拟的)提供咨询服务，检验同学们对物业管理知识的掌握程度和处理物业管理问题的基本能力。
工作完成之后，可以提供一个平台，以供学生交流实践信息，分享不同的经验和认识;同时可鼓励学生进行实践总结，引导学生通过实践重新评价自己，评价专业;认识自己，主动寻求自我完善与发展。
大四阶段，学生的专业课程基本已经学完，同时面临就业。学生对专业的基本知识和技能都已经熟悉，已经具备从事物业管理工作的基础。这段时间的实践可以服务学习为主。
服务学习起源于20世纪60年代的美国社区服务志愿者项目。乔治·赫伯特·沃克·布什总统在1990年签署的《国家与社区服务法案》(National and Community Service Act of 1990)，认为服务学习是“社区、学校和社区服务计划中心相互配合，安排学生完成社区真正需要的服务，以帮助学生或参与者的学习或成长，培养学生的公民责任感，将学生的学术性课程与社区服务整合为教学单元，给学生或参与者一定时间去分享服务所得经验与心得”。
对于物业管理专业引入服务学习，可将范围定位在学校物业管理公司或实习物业公司。依据物业管理专业学生的知识背景，有针对性地在小区里(包括在物业服务企业里)开展服务学习活动。在服务学习活动中，学生是直接为小区居民提供服务，或协助物业服务企业为小区的物业管理提供服务。通过真正的服务检验学生的基本知识与能力。
四、总结与评价
总结与评价是对学生成立模拟物业公司及整个过程进行记录、思考、讨论和评价。通过学生将在整个过程中遇到的问题、体验与同伴交流，再听取同伴们及老师的评价，整合学生的新旧经验，强化学生对专业知识和技能的认识。基于模拟企业的物业管理教学，通过组建运行模拟公司，可以增强了学生对本专业兴趣和认同感，最大限度地发挥学生的主体作用，增强对物业管理人员的角色认知，锻炼学习和解决问题的能力，提高理论知识水平和实践操作能力。
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