论房地产企业社会责任问题
摘要：自从我国加入WTO以来，国民经济飞速发展，房地产业作为国民经济的支柱产业更是发展迅速，我国城乡居民住房困难问题得到了极大缓解，但同时也产生了一些不和谐音符，关于房地产的质量、价格、服务等投诉总是居于消费投诉的前列。房地产企业作为这一行业的主要构成部分，在追求经济利润的同时，适当考虑消费者、承包商、雇员等相关者的利益，履行一定的社会责任，不仅有利于企业的长远发展，无疑还具有极大的现实意义。
一、企业社会责任的内涵及利益相关者理论
(一)企业社会责任的内涵。中国劳动科学研究所课题组定义的“企业社会责任”是指企业在为股东谋取最大利润的同时，应当充分考虑利益关系人的利益。而《中国企业管理年鉴》作的定义为：“企业社会责任可以表述为，企业为所处的社会的全面和长远利益而必须关心、履行的责任和义务，表现为企业对社会的适应和发展的参与。企业社会责任的内容极为丰富，既有强制的法律责任，也有自觉的道义责任。”有关企业在追求经济利润的同时是否应当履行一定的社会责任，历史上曾有过激烈的争论，以“哈佛论战”最为有名。早在20世纪三十年代，美国哈佛大学法学院的贝尔与多德两位教授引发了著名的论战，后人称之为“哈佛论战”。贝尔认为企业管理者是只受股东委托、唯股东利益是从的股东权益受托人。多德立即表示强烈反对，在他看来，“企业是既有盈利功能，又具有社会服务职能的经济机构”，企业管理者不仅受托于股东，而且受托于更广泛的社会，包括对雇员、消费者和广大公众均负有社会责任。最后结果是贝尔宣布认输，并成为一个忠实的、坚定的承认“企业社会责任”者。
(二)利益相关者视角的企业社会责任。在有关企业社会责任的学术理论中最为著名的就是利益相关者理论。弗里德曼早先的定义说，一个利益相关者就是“任何可能影响公司目标的实现或受这种实现影响的群体或个人”，这是范围最广的定义之一。克拉克森和其他人则在不同的语境下既提出过狭义的定义，也提出过广义的定义。1995年他提出一个广义的总括性定义，说“利益相关者就是一个公司以及他过去、现在和将来的活动中拥有或宣称拥有所有权、权力或利益的人或群体”。
学者们提倡企业采取利益相关者策略是基于以下原因：即照顾利益相关者的.利益，将使企业变得更加有利可图。这一辩护的否定说法强调，忽视利益相关者利益的公司是在冒险，而与重要的利益相关者对立则可能危及企业自身生存。第二观点认为，不论公司后果如何都有一种伦理责任，应当对利益相关者的要求做出恰当的回应。第一种观点带有明显的自利性，我们称之为工具性的;第二种观点则具有一定的道德义务性，我们称之为规范性的。
弗里德曼认为，企业肩负一种且只有一种社会责任，那就是遵守职业规则，在不采取诡计和欺诈的前提下，充分利用其资源从事公开的、自由的竞争而增加其利润。在这些观点的指导下，企业所担负的社会责任往往被忽略。
对于弗里德曼的论点，新制度经济学派的创始人科斯给予了最为完美的回答。他认为，任何经济行为都有外部性，并对这种外部性提供了一种“内部化”的解决办法，即所谓交易成本最节省的理论，那就是企业与利益相关者的合作，承担经济行为产生的外部性责任，是必要的“社会成本”。
二、房地产企业履行社会责任的意义
(一)可以减少交易成本。交易成本也称交易费用，它包括搜寻和信息费用、讨价还价和决策费用以及监管和执行费用。交易费用的典型情形是使用市场的费用和企业内部发号施令的费用。一个积极履行社会责任的地产企业肯定也是一个讲究诚信，具有良好社会声誉的企业。这类企业开发的社区一般都是质量过硬，服务到位的社区。仅凭这种良好的社会声誉，消费者就会增加信任，在购买这类企业产品时就会果断得多，从而减少了搜寻比较的成本，同时企业就无形中节省了一大笔招徕顾客的广告费用。企业在融资过程中也会因为积极履行社会责任而增加资信分数，从而获得融资上的优惠和方便，节省部分融资成本。企业员工同样也会因此而对企业具有归属感，工作积极性也会大有提高，公司相关政策的贯彻执行也会更加顺畅。所以，一个积极履行社会责任的企业，付出的是一小部分社会成本，收获的将是更大成本的节省和一份更大的无形资产。
(二)增强企业的核心竞争力和品牌凝聚力、影响力。在当今的商业社会，社会责任已经成为品牌竞争时代企业的竞争优势。社会公众的焦点也开始集中在企业的社会责任上，积极承担社会责任的企业将会受到公众的认可，得到公众信任，在消费者心目中树立良好的形象。长此以往，将有助于树立企业品牌，形成其他企业无法模拟的无形资产。
(三)有利于社会和谐。地产企业开发的住宅并不仅仅具有经济性，还具有很强的社会保障性质，是民生的基本条件之一。近年来的房价上涨给开发商带来了“牟取暴利”、“黑心开发商”的恶名，积极履行社会责任无疑会安抚社会公众的情绪，缓解地产资本同社会公众的矛盾。
三、房地产企业社会责任的内容
(一)对于企业投资者和员工的社会责任。企业在生产经营活动中使用员工的同时，要肩负保护劳动者人身安全、身体健康、培养和提高员工政治、文化、技术等多方面素质，保护劳动者合法权益等责任，这就要求企业创造良好的工作环境，提供合理的工作报酬和适当的工作保障，重视工作的安全性。对股东而言，要及时报告企业的财务状况;要创造更多的利润，使股息优厚，保障股东投资安全。
(二)对于消费者的社会责任。近年来，房地产业发展迅速，房价不断上涨，远远超过了居民收入的上涨水平。一方面是开发商赚的钵满盆盛，另一方面是消费者关于其产品的投诉也是名列各类消费品投诉之首，开发商也逐渐成为社会各类媒体口诛笔伐的靶子。一个有责任的开发商应当提供质量过硬、服务到位的房子，而不是给消费者带来大量“后顾之忧”的房子。
(三)对于承建商、营销代理商、咨询机构等上下游企业的社会责任。房地产开发活动具有资金密集性和劳动密集性的特点，开发过程中涉及范围广，相关利益者多，相关合约也比较多，在我国目前市场不规范，相关法律法规不健全的情况下，双方违约的情况时有发生，每年春节的农民工讨薪就是一个最为有力的证据。一个具有社会责任感的房产开发企业应当信守承诺，按照合同办事，从而为整个行业的诚信和健康发展做出贡献。