简谈房地产开发质量管理目前状况与改善措施
摘要
质量是企业的生命，质量是企业发展的根本保证。建设工程项目的质量管理是确保按照设计师的设计成果保质保量的施工完成。建筑工程的质量好坏，关乎到国家经济发展，关乎到广大人民群众的切身利益，作为房地产开发经营单位，要把工程建设质量放到首要位置，不断探索研究提升工程质量的管理策略和技术措施，把提高建筑工程质量作为企业发展的基石。
本文以房地产开发公司质量管理作为研究对象，从管理学的角度出发，对其质量管理目前状况和存在的理由进行分析研究，并给出质量管理改善提升的倡议措施。
关键词：房地产开发建设工程质量管理改善措施
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一、 房地产公司质量管理目前状况及存在理由
1.1房地产公司质量管理目前状况
房地产行业经过十几年的膨胀和飞速发展，尤其在各房地产公司以经济利益至上的背景下，房地产开发质量引起全社会的关注。在经历各种“楼脆脆”“楼歪歪”事件后，房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多良好的经验，并得到较好的传承，但同时还有许多需要继续改善的地方，特别是在质量管理中暴露出来的具有行业共性的质量理由。
当前大中型房地产公司都建立了自己的质量管理体系，有各自的质量管理文件，在每个开发阶段形成对应的各流程质量管理文件，现对某房地产公司各开发流程的质量管理进行论述：
1.2房地产公司质量管理存在理由
1.2.1、多数企业质量管理体系的建立缺乏规范性、完善性，没有经过认证机构的认证和贯标。项目公司没有建立有效的项目质量制约体系，缺少项目质量制约计划及有效的运转机制。
1.2.2、质量成本意识淡薄、认识不足
质量成本是指企业为了保证和提高产品或服务质量而支出的一切费用，以及因未达到产品质量标准，不能满足用户和消费者需要而产生的一切损失。
质量成本一般包括：为确保与要求一致而作的所有工作叫做一致成本，以及由于不符合要求而引起的全部工作叫做不一致成本，这些工作引起的成本主要包括：预防成本、鉴定成本、内部损失成本和外部损失成本。其中预防成本和鉴定成本属于一致成本，而内部损失成本和外部损失成本，又统称为故障成本，属于不一致成本。
目前多数企业重工期，轻质量。质量成本管理欠缺，没有形成有效的质量成本管理体系，缺乏对质量成本和企业发展战略影响的认识。
1.2.3、全员参与力度不足，一是建设工程质量管控知识的全员培训普及率低：普遍存在安装管理人员不懂土建，土建管理人员不懂安装，财务、行政等人员不懂工程等情况;二是企业内部员工不能完全实现定岗定编，一人多岗、多人一岗的情况时有发生，员工职责分工不明确，不能有效地参与质量管理活动中。
1.2.4、偏重现场施工质量管理，忽视设计质量管理
大多数管理人员认为，现场施工质量应当是工程结构实体质量的关键，总是在施工过程中严格制约各工序流程的疏漏理由，这在质量管理及隐患造成根源上产生了明显偏差。然而现在设计公司更多的考虑了建筑外观造型、结构形式新颖等因素，而考虑地区环境差异、抗震构造、施工条件限制和整改难度等很少，不能充分从施工的角度进行设计，为工程的施工带来了困难，从而埋下了质量隐患。
1.2.5、偏重表面质量，忽视隐蔽质量
一般在检查质量、评估工程、竣工验收和用户反馈意见等，往往偏重于外露的质量理由，如平整度、顺直度、颜色一致性等。对较隐蔽的质量理由，如：钢筋间距均匀性、下料长度、箍筋弯钩角度、搭接绑扎质量、焊接接头质量、当钢筋数量在构件(梁柱结点)同一截面上密度较大时排放、砼保护层厚度制约、砼浇筑振捣质量(密实度)、设备器材调试及管线耐久性等均较容易忽视。
1.2.6偏重现场正在施工过程的被动式质量管理，忽视工序进行前的准备工作管理
施工单位在施工过程中往往盲目急切追求节省工期和人员配置开销，而导致在管理结构体系上及后续施工及准备不足，造成某种重要的紧前及紧后工序考虑不足，例如：材料供给速度缓慢、送试及报告出具不及时、机具未提前检修而故障频繁出现、资金周转余地小、设计变更或技术核定单签字盖章迟缓、必要的安全设施配置、各工种同时操作干扰而发生矛盾纠纷等。这些都源自于对工序进行前可能出现的理由预料考虑不建全面，反而造成窝工、怠工和人员、材料、机具、资金的不必要浪费，延误了正常施工进度。
1.2.7、质量文化建设薄弱
质量文化是指群体或民族在质量实践中所形成的技术知识、行为模式、制度与道德规范等因素及其总和。
员工对质量认识散而杂，缺乏统一的质量意识培养和质量目标凝聚，企业内部质量诚信和质量道德氛围没有形成，低层次质量理由时有发生，工作交接时为接管者留下难以解决的质量管理理由。
其次质量文化中的价值观体现出以人为本的理念，大部分企业一方面工作中充分表现出了尊重员工的观念，而另一方面未建立合理的薪酬制度、激励制度，影响了员工的积极性。
此外持续改善力度不足、项目普遍存在抢工期情况、对乙分包单位的选择缺乏有效的管理****措施等，都对工程质量造成一定影响。
1.2.8、工程技术人员技术水平落后，技术管理水平跟不上房地产开发业态的变化
随着商业及住宅的销售升温，房地产的需求也出现了量价齐升的`景象，工程建设管理人员的需求也随之上升，而工程技术人员的增加远远不能支称房地产开发的速度，由于人手的短缺，许多经验不足，技术水平尚需提高的人员也承担起现场的工程管理重任。由于技术水平的不足，往往现场出现了需建设单位解决的技术理由，凭自己的不成熟的经验草率的答复，施工单位不得不按建设单位意见****，造成了许多施工质量出现了理由。开发业态不同所需要的系统技术水平的复杂程度也不同，许多在住宅中适用的规范，在商业开发中就不适用，一些技术管理人员由于技术水平有限给企业造成了不必要的质量困惑。
第二章 质量管理改善倡议
随着公司的不断发展和市场竞争的加剧，对比少数大型标杆房地产企业，大部分公司的管控水平还有一定差距，迫切要求通过提高自身质量管理水平，来提高产品竞争力和增加利润。在分析了企业质量管理目前状况之后，倡议从以下几个方面加强质量管理工作。
2.1完善质量管理体系，积极申请认证贯标
按照我国《质量管理体系》(GB/T19000-2008/ISO9000:2005)的规定，建立规范质量管理的组织结构，完善质量方针和质量目标、质量手册、程序性文件和质量记录,积极申请认证机构对质量管理体系的认证。
积极申请体系认证对公司发展具有重要作用：可以促使企业质量管理走上规范化、程序化、法制化的轨道;降低质量成本，提高企业利润;满足客户要求，赢得用户信赖，扩大市场份额，提高企业的知名度和声誉;全员素质发生质变。
2.2建立质量成本管控体系
2.2.1.要深入开展质量成本管理的研究、学习和宣传，对主要从事质量成本管理的人员进行专门培训，明确其职责和任务;对有关技术人员和统计财会人员，提高工作技能。
2.2.2.制定质量成本管理的有效标准，即确定适宜的质量成本水平;完善公司会计核算和成本管理制度，建立质量成本报表;建立质量成本制约科目同时下发各责任部门。
2.2.3.编制、实施质量成本计划，同时要对有关数据进行统计、核算与分析，对质量成本计划的实施进行适时制约。
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