摘要：通过武汉市2003-2008年土地市场化与土地集约利用程度的耦合关系，研究土地市场化改革对于土地集约利用程度的影响，为提高土地集约利用水平，优化土地市场化改革提供借鉴。采用因子分析法和主成分分析法进行分析，借用耦合模型进行测算，得出研究结论为：2003-2008年间武汉市土地市场化与土地集约利用之间处于协调耦合阶段;土地市场化改革提高了武汉市的土地集约利用水平，而以招标、拍卖、挂牌出让方式为主的土地二级市场，相比一级市场发挥了更大的影响。
关键词：土地市场化;土地集约利用;耦合关系;武汉市
Abstract: By 2003, Wuhan - Market and Land Utilization Intensive land in 2008 coupled relationship, study land market reforms on land intensive utilization degree of influence, in order to improve the level of intensive land use, optimize land market reform for reference. Using factor analysis and principal component analysis method to analyze, to borrow coupling model calculations, draw conclusions as follows: 2003 - 2008 in coordination between the coupling between stages in Wuhan land market and land intensive utilization; improved land market reform land intensive use of Wuhan City, and tender, auction, listing to sell the land-based secondary market, compared to the level of the market to play a greater effect.
Keywords: land market; intensive use of land; coupling relationship; Wuhan
随着工业化和城市化的快速发展，土地资源的开发强度逐步增大，在同区域土地总量有限的约束下，对于土地获取的竞争日趋激烈，土地供需矛盾日渐突出，也导致了土地资源的地力过度透支或者粗放利用、滥用等情况频现。土地市场化改革应时推出，但不能刻意依靠单纯地增加城市土地面积来缓解供地压力，而必须注重对城市土地的内部挖潜，提高土地集约利用程度，这样才具有更长远的战略意义。在行政指导下，市场作为资源配置的基本手段，如何通过市场化手段改善土地集约利用水平，对于推进节约型社会的建设具有重要价值。
学界对于土地市场化的测算研究较多，其中，曲福田等采用因子分析法和多因素分析模型对江苏省开发区的土地市场化率和不同市场发育阶段土地利用的集约度进行了测算，得出不同土地市场发育阶段土地利用的集约度也有明显的差异[1];杨红梅等在分析2001-2008年省级面板数据的基础上，得出全国土地市场发展对土地集约利用有着显著的正向促进作用，并将两者的相关性量化，最后得出结果：土地市场化水平每提高1个百分点，土地集约利用水平就能提高1.2765亿元/km[2]。本文借用土地利用方面比较常用的耦合模型，以土地市场化和土地集约利用度的耦合关系为核心，对在土地市场较完善状况下的土地集约利用的影响效应进行了研究。
一、研究对象的选择
我国土地市场化程度划分为三个阶段：缓慢增长阶段(1992-1998年);快速增长阶段(1999-2002年);平稳增长阶段(2003-2005年)，自2003年开始，我国土地市场化程度达到了90%以上，达到了比较高的发展水平[3]。即自2003年开始，我国的土地市场化程度达到了较完善的水平，市场机制在土地资源配置过程中发挥的基础性作用日益彰显。
武汉市作为中部崛起的中心城市，是全国特大城市和重要的交通枢纽，自古便有“九省通衢”之称。其对土地政策实施后的反应速度较东部地区要慢，比西部地区要快，土地试点政策较少，政策稳健性较高，发展速度均衡，以武汉市作为参考可以清晰地看出改革效果及其影响。
本文选择2003-2008年时间段为观察期，主要是基于以下考虑：其一，改革开放后，我国积极推进土地相关政策的改革步伐，2003年11月，国务院发布的《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，对全面落实经营性用地的招标、拍卖、挂牌的出让方式作了规定，使招拍挂的出让方式得以全面推行;2004年国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，首次增加了对工业性用地以及划拨用地出让方式需采用招拍挂方式的规定，完善了关于不同类型用地的出让方式的规定;2006年国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》，规定经营性基础设施用地实行有偿使用，工业用地引入市场机制，划拨土地使用权实行规范管理;2007年国土资源部修订发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，进一步完善了土地出让的招标、拍卖、挂牌制度。其二，中国土地市场的演化过程具有路径依赖的特点[45]，2003-2008年距今不太遥远，对这一阶段中国土地市场化质态进行深入分析，无疑对未来中国土地市场化的改革有着借鉴意义。其三，考虑到相关统计数据的一致性和收集便利等方面的因素和条件。我国土地的市场化改革呈现阶段性，1998年以后进入了持续、稳定的发展阶段，而在2003年后进入规定招标、拍卖、挂牌等出让方式阶段，到2008年之间属于招拍挂方式逐渐发展成熟阶段。
二、武汉市土地市场化程度评价的研究设计
(一)数据来源
本文所用模型测算数据中，土地市场化程度测算的一级市场和二级市场的交易数据均来自2004―2009年《中国国土资源统计年鉴》以及中国资讯行数据库。土地集约利用指标体系测算的经济数据来自2004-2009年《武汉市统计年鉴》及《武汉年鉴》，土地利用现状数据来自2004-2009年武汉市国土资源和规划局。
(二) 数据标准化处理
采用土地交易宗数进行市场化测度，但是为了提高交易地块可比性，尽可能排除面积大小的影响，对于土地二级市场，因视其为完善的竞争性市场，所以本文仅对土地一级出让市场数据进行标准化处理，能更为客观地反映土地市场化程度的实际状况[6]。具体计算公式如下：
M=M0N0(1)
Ni=MiM(2)
式(1)及式(2)中，M为标准交易地块面积;M0为武汉市土地交易总面积;N0为武汉市土地市场总交易地块数;Ni为标准交易地块数;Mi为第i种出让方式(i表示划拨、协议、招标、拍卖、挂牌五种交易方式)的土地交易面积。
对于土地市场化程度的测算，本文主要参考了曲福田等的研究成果[7]。
LM=∑LSi×Wi+∑LT×W0(3)
LM为土地市场化程度;LSi和Wi分别为一级市场不同方式土地出让宗数(i代表协议、招标、拍卖、挂牌)及其对应的市场化权重，而LT和W0分别为二级市场交易宗数(n代表转让、出租和抵押)及其相对的市场化权重。鉴于我国目前土地一级市场上的出让方式主要包括划拨、协议、招标、拍卖和挂牌等五种，因此，将上式细化如下： LM=
H×W1+X×W2+ZH×W3+P×W4+G×W5+Z×W6H+X+ZH+P+G+Z(4)
其中：H、X、ZH、P、G、Z分别表示一级市场划拨、协议、招标、拍卖、挂牌出让以及租赁的土地宗数，而W1…W5为对应的市场化权重。
(三) 数据权重的确定
在权重的确定方面，由于普遍认为土地二级市场是一个相对完善的竞争市场，因此转让、出租和抵押方式的权重可直接赋值为1;对于土地一级市场上各种出让方式的市场化权重，这里主要依据其出让价格与正常市场价格的相对值来确定。具体来说，考虑到划拨是一种典型的土地资源计划配置方式，且基本为无偿获取，因此我们在评价土地市场化程度时定义其权重为0。另外，参考李永乐等[8]对2003-2008年武汉市土地市场交易情况的分析，根据规定协议出让指导价格以城市的基准地价为标准，其最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。在实践中，协议地价也要比市场价格至少低70%，而招标、拍卖和挂牌的价格则与正常市场价格相近，拍卖出让方式可以看作正常市场交易价格。对于2001―2008年招标、挂牌的平均单位地价①，通过特尔斐法最终确定协议、招标、拍卖、挂牌的权重分别为0.05、0.2、0.35、0.25。对于土地租赁市场，其市场化程度应该比较接近招标、拍卖、挂牌的市场化程度，高于协议出让的市场化程度，将其权重定为0.15。
(四) 土地市场化的结果评价
考虑到交易地块的可比性，因为二级市场接近完全竞争市场可以较客观地反映交易情况，所以仅将武汉市2003年-2008年土地一级市场上划拨、协议、招标、拍卖、挂牌的5种交易宗数通过公式(1)和公式(2)标准化，剔除地块面积大小的影响。用标准化后的土地一级市场和二级市场交易宗数纳入公式(3)和公式(4)中，进行土地市场化程度的测算，得到2003―2008年武汉市土地市场化程度的数据，具体结果见表1。
表1武汉市土地市场化程度
年份划拨协议招标拍卖挂牌租赁转让出租抵押市场化程度/%
2003298.5207.1266.03141.35112889445265.1166
2004120.3649.3717.338.6979.31941584256483.7509
200565.43351.6169.446.41145.0961316214086.1258
2006129.7403.519.4551.68138.649228588.2191
2007122315.4984.614.2278.6891003253254788.1957
200845.797.340818.02457.84752671399395.8063
参考顾海兵和吴郁玲对于中国经济市场化程度的划分[910]，根据表1得出的对武汉市土地市场化发育程度的测算结果，将武汉市土地市场化程度划分为三个阶段，即无市场阶段、不完善的土地市场阶段和完善的土地市场阶段，具体见表2。
表2武汉市土地市场发育程度阶段划分
土地市场发育阶段土地市场化程度
无市场阶段0～20%
不完善的土地市场阶段弱市场阶段21%～35%
转型中期阶段36%～55%
转型后期阶段56%～70%
相对成熟期阶段71%～85%
完善的土地市场阶段86%～100%
参照表2，仅有2003-2004年两年武汉市土地市场发育程度处于不完善的土地市场阶段，究其原因，应为2003年开始国家规定出让方式为招拍挂，土地市场刚开始实行，市场较之前有发展，但发展仍不完善。2005-2008年土地市场处于完善阶段，且从2005-2007年发展趋势可以看出，土地市场发展较缓慢，因为市场发育到一定程度后，变得相对完善，所以发展速度也相对下降。
三、武汉市土地集约利用程度评价
(一) 指标体系构建
根据城市土地集约利用内涵建立评价指标体系，体现土地集约利用的综合效益，其中包括经济效益、社会效益、生态效益、土地利用程度四个方面，见表3。
表3武汉市土地集约利用评价指标体系
评价因素评价因子指标测算
经济效益
生态效益
社会效益
土地利
用程度地均GDP X1GDP/土地面积
地均财政支出X2财政支出/土地面积
地均固定资产投资额 X3固定资产投资/土地面积
地均社会消费品零售总额 X4社会消费品零售总额/土地面积
单位建设用地工业总产值X5工业总产值/建设用地面积
人均绿地面积X6绿地面积/总人口
单位用地耗电量 X7总耗电量/土地面积
人口密度 X8人口总数/土地面积
地均就业承载力 X9就业总人数/土地面积
单位工业用地承载力 X10工业企业个数/土地面积
城市人均住房使用面积 X11城市总住房面积/总人口
每万人拥有公交车数 X12公共汽车总数/总人口(万人)
每千人拥有医生数 X13总医生数/总人口(千人)
多样化指数X14GM=1-∑fi2/(∑fi)2，fi为第i种土地利用类型的面积
地均房地产开发投资 X15房地产开发总投资/土地面积
建筑用地占土地面积比重X16建设用地面积/土地面积
人均道路面积X17道路总面积/人口总数
(二) 数据的标准化处理
为了使不同量纲的数据具有可比性，采用标准差标准化法，对原始数据进行无量纲化处理，具体计算公式如下：
X'ij=Xij-jSj(5)
Sj=∑ni=1(Xij-j)2/(n-1)(6)
式中，X'ij为标准后的数值，Xij表示第i年第j个影响因子原始数据，j表示第j个影响因子的算术平均值;Sj表示样本的标准差。
(三) 评价方法
采用SPSS17.0软件进行主成分分析，得出矩阵的特征根、方差贡献率、因子载荷矩阵和因子回归系数。
首先我们根据因子回归系数计算武汉市各因子得分：
Fik=∑nj=1WjPij(7)
然后用所选主成分的方差贡献率作为权数，得出每年的综合因子得分：
Si=∑FikVij(8)
式(7)中，表示第i年第k个主成分的因子得分，表示第j个主成分的因子回归系数，表示第i年第j个主成分的标准化值;式(8)中，表示第i年主成分综合得分值，表示各主成分的方差贡献率。
最后将因子综合得分转换为百分制，以便直观显示：
Gi=SiSmax-Smin×40+60(9)
(四) 评价过程分析
数据经过KMO和Bartlett球度检验，其中KMO值为0.671，Bartlett的球形度检验近似卡方为29.391，在0.1%的水平上显著，可以进行因子分析。因子分析结果见表4。
根据表4选取的前2个主成分，累计方差贡献率为93.202%，说明这2个成分可以解释原始变量93.202%的信息，可以较好地反映原始变量信息。然后计算出各成分在两个主成分因子的得分，见表5。
表4解释的总方差
成份/年
初始特征值
合计方差的/%累积/ %
提取平方和载入
合计方差的/%累积/%
旋转平方和载入
合计方差的/ %累积/%
114.23783.74783.74714.23783.74783.7478.07647.50747.507
21.6079.45593.2021.6079.45593.2027.76845.69693.202
30.8204.82698.029
40.2481.45999.488
50.087.512100.000
60.0002.847E-15100.000
70.0001.860E-15100.000
80.0001.182E-15100.000
90.0006.246E-16100.000
100.0004.5944E-16100.000
110.0002.502E-16100.000
120.000-2.361E-16100.000
130.000-4.364E-16100.000
140.000-7.043E-16100.000
150.000-2.081E-15100.000
160.000-2.372E-15100.000
170.000-3.210E-15100.000
提取方法：主成份分析
表5成分得分系数矩阵