楼宇住宅缺陷管理系统的设计方案论文
摘要：近年来，随着人们的消费意识的提高，对商品房的质量越来越重视。影响建筑缺陷因素众多，而利用当前广泛发展的信息化技术，将建筑缺陷条目和质量管理作业流程进行数字化并管理，是解决这一问题的有效方法。基于此，开发覆盖房屋建筑缺陷全生命周期的房屋缺陷管理系统，包括PC端和移动终端两部分，能够及时、完整地跟进各项目、各楼栋、各户、各房间、各缺陷点的处理，保证缺陷全生命周期的跟踪、控制和回溯，全面实现建筑产品质量的精细化管理，促进建筑产品服务品质的不断改进。
关键词：智能楼宇；缺陷管理；系统设计
中图分类号：TU991文献标识码：A
近年来，房地产业伴随国家和区域经济的飞速发展，已成长为各地区经济的支柱产业，房地产市场供求两旺，商品房的品质、科技含量、生态环境和人文价值等大为改善。随着商品房的日趋完善和发展，在市场经济下，人们的消费意识和维权意识逐渐提高，对商品房的质量越来越重视。而对于开发商来说，对开发的房屋产品实施全生命周期质量管理，不断提高建筑产品的质量，超越客户期望，进而塑造自身品牌和信誉也是在市场竞争中致胜的决定因素。
1房屋建筑缺陷全生命周期管理系统背景与目标
影响建筑产品质量的缺陷因素众多，包括影响业主“适用”功能的质量问题，如：厨房、卫生间、起居厅、首层公共大堂、私家花园、管井布置、保温冷桥；影响业主“使用”功能的质量问题，如：地下室渗漏、厨卫渗漏、屋面渗漏、外窗渗漏、外墙渗漏、管道渗漏、门窗密封等；观感性质量问题，如内墙空鼓开裂、外墙空鼓开裂、外墙砖脱落、外墙涂料污染、楼板开裂、门窗划痕污染；空间尺寸偏差质量问题，如开间、进深、净高、方正、平整度、垂直度等。如此众多的缺陷种类及条目，当项目规模不断扩大时，将更趋复杂，如果仅仅依靠人工巡查、反馈、判定、整改和问题分析，极易造成建筑质量管理的混乱，管理人员和操作人员也无法实现对所有缺陷处理进程的及时跟踪和处理，部分操作人员由于缺乏监督导致缺陷上报的延误甚至漏报，因此往往在时间和成本上会造成不必要的浪费。而利用当前广泛发展的信息化技术，将上述建筑缺陷条目和质量管理作业流程进行数字化并管理，是解决这一问题的有效方法。基于这一背景，开发覆盖房屋建筑缺陷全生命周期的房屋缺陷管理系统，包括PC端和移动终端两部分，能够及时、完整的跟进各项目、各楼栋、各户、各房间、各缺陷点的处理，保证缺陷全生命周期的跟踪、控制和回溯，全面实现建筑产品质量的精细化管理，促进建筑产品服务品质的.不断改进。楼宇住宅缺陷管理系统设计目标具体如下：①巡检人员和执漏人员能通过移动终端实时、真实、规范、图文并茂地记录巡检问题和执漏结果；②能实时将现场巡检发现的问题同步发往相关部门及施工单位，按照既定好的时间节点跟进问题整改情况；③业主收房时能即时记录和上报问题，并能实时了解收房问题的整改情况，便于信息实时互通；④后台数据库记录所有移动终端反映的问题，通过后台可实现要求的数据分析，为提高施工管理质量提供详细的数据支撑，对施工问题类型占比、施工单位质量好坏等进行汇总分析。
2楼宇住宅缺陷管理系统的设计原则
2．1标准化、开放性原则
完全遵循系列的国际、国内技术标准和行业标准，采用开放的、标准的协议及接口，并保证服务的实体之间能够安全地互联互通，不会造成互操作问题。
2．2高效、易用、可互操作原则
方便操作员和用户操作；便于系统兼容，方便和其他系统互联互通；具有良好的可伸缩性，并且充分考虑用户的易用性问题，为用户提供操作简单、易用的系统。
2．3可扩展性和兼容性原则
根据企业新需求，能够扩展管理系统的功能，能够支持不断增长的用户数量；具备良好的操作系统兼容性、异构数据库兼容性、新旧数据转换能力、异种数据兼容性、应用软件兼容性以及硬件兼容性。
2．4风险最低化原则
依据相关的法律法规，房屋缺陷管理系统采用完备的管理、技术安全保障体系，系统接口设计经过严格的渗透测试，将各种风险降到最低。
2．5整体安全原则
在房屋缺陷管理系统建设过程中将以整体安全为原则，在提供可信身份认证服务的基础上，满足应用系统对信息安全、网上操作行为安全的各种需要。
3房屋建筑缺陷全生命周期管理系统设计方案
3．1业务数据管理
（1）建筑缺陷类型管理。建立建筑缺陷种类和条目，建筑缺陷类型数据由拥有建筑缺陷类型管理权限的业务计划人员进行维护，应包括对类型数据的增加、删除、修改、查询操作。
（2）房产项目数据管理。对房产开发项目信息进行维护管理，包括项目信息的增加、修改、删除、查询操作。
（3）房屋数据管理。对房屋数据信息进行维护管理，包括房屋数据信息的增加、修改、删除、查询操作。
（4）业主数据管理。对业主数据信息进行维护管理，包括业主数据信息的增加、修改、删除、查询操作。
（5）物业公司数据管理。对物业公司数据进行维护管理，包括物业公司数据的增加、修改、删除、查询操作。
（6）施工单位数据管理。对施工单位数据进行维护管理，包括施工单位数据的增加、修改、删除、查询操作。
（7）地产相关部门数据管理。对地产相关部门数据进行维护管理，包括地产相关部门数据的增加、修改、删除、查询操作。
3．2业务配置管理
（1）建筑平面图配置：支持对建筑平面图的点击（触击）精确定位、数据关联及事件触发功能，方便工程人员和业主进行房屋缺陷记录。
（2）内部执漏流程配置：工程人员查验施工过程中以及户内存在的问题，通过移动终端以图文的形式记录，上传至后台服务器，同步下发至相关部门及施工单位，软件按照既定的时间节点跟进问题整改进度。
（3）对外执漏流程配置：实现电子化记录交房问题，业主通过录入用户名密码登录收房界面，记录收放过程中的问题，并上传至服务器，系统自动将问题下发至相关部门整改，并实时反馈维修进度，提供维修前后的图文说明，让业主实时了解收房问题的情况。
（4）任务提醒方式配置：对内部执漏流程、对外执漏流程中各任务分配的提醒方式进行设置，如对巡检任务、执漏任务的邮件提醒、系统信息提醒等提醒方式进行配置。
3．3内部执漏流程管理
（1）巡检任务管理：编制巡检计划，通过任务提醒分配到相应工程人员。
（2）巡检过程管理：工程人员通过移动设备进行巡检，并记录巡检结果。
（3）巡检结果管理：实现对缺陷检测记录的审核功能。
（4）执漏任务管理：编制执漏计划，通过任务提醒分配到相应工程人员。
（5）执漏过程管理：工程人员进行执漏，并将执漏结果通过移动设备进行记录。
（6）执漏结果管理：对执漏结果进行管理，对逾期未完成的执漏任务按逾期级别上推到不同层面的领导。
3．4对外执漏流程管理
（1）缺陷上报管理：业主可通过移动设备对房屋缺陷进行记录，并实时或批量上传到系统。
（2）执漏任务管理：对业主上报缺陷进行确认，编制执漏计划，通过任务提醒分配到相应工程人员。
（3）执漏过程管理：工程人员进行执漏，并将执漏结果通过移动设备进行记录。
（4）执漏结果管理：对执漏结果进行管理，对完成的执漏任务即时通知业主再次验收，对逾期未完成的执漏任务按逾期级别上推到不同层面的领导。
3．5系统安全管理
进行系统级安全设计、密码安全性设计、系统平台部署安全可靠性设计和网络安全设计等，确保系统安全可靠运行。设计方案的性能指标：①采用集中部署的方式，应至少能满足1000并发用户的登陆及使用。具有较好的人机交互，易于部署，操作简单；②系统能跨平台运行（支持WindowsServer2003标准版（缺省），以及IBMAIX、HP－UNIX、SUNSolaris、Linux等最新版本的操作系统），支持基于数字证书的安全身份认证；③PC客户端支持Windows2000、WindowsXP、Win-dowsServer2003、Vista、Windows7、Linux、MacOS等主流最新版操作系统，支持IE、火狐、谷歌等主流浏览器；④移动客户端Apple版软件支持iOS5以上操作系统，支持在iPhone、iPadmini等移动手持设备上部署；Android版软件支持An-droid2．1以上操作系统；⑤系统要求具有良好的扩展性和兼容性。
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