房地产企业融资方式与策略论文
摘要：近年来资金需求巨大的房地产行业的发展越来越迅速，为了满足人们对房地产的需求和房地产企业本身的资金需求，房地产企业离不开大量融资。但是受制于国家政策法规调整、银行政策变化、融资金额庞大等多方面原因，房地产企业的融资受到影响，房地产企业的发展受到了融资约束的制约。本文通过概述融资约束，简要分析了房地产企业融资约束的影响因素，并提出了缓解房地产企业融资约束的相关策略，以供参考。
关键词：房地产；企业融资；融资约束
一、融资约束概述
融资是指企业进行资金筹集的行为和过程，从理论上讲，在完全资本市场的前提下，企业从内部与外部进行融资的成本应当不存在差异。但是从当前我国各类企业尤其是房地产企业融资的实际情况来看，受国家政策、地域发展、银行政策、需求资金额度、代理成本等多方面因素的影响，不存在现实意义上的完全资本市场，企业内部与外部融资成本高低并不对等，因此产生了融资约束。
二、房地产企业融资约束相关影响因素分析
目前我国从事房地产行业的企业众多，房地产企业的融资方式也各有不同，造成房地产企业融资约束主要有以下四个影响因素：
(1)房地产企业本身所在区域、企业自身发展情况会影响融资。经济发展的不平衡在房地产行业也有所体现，房地产企业本身所在的区域对其有一定的经济保护和支持，房地产企业的融资大多来源于所在区域[1]。除此之外，房地产企业自身发展好、资产丰厚，就更容易获得融资。
(2)房地产行业资金投入制约较大。一方面房地产行业涉及资金数额庞大，投资者进行房地产投资时收益丰厚，但是投资风险也较大。另一方面受到我国法律与政策的限制，国外资本很难进入我国的房地产行业。
(3)房地产行业缺乏完善的金融体系。完善的金融体系对于健全资本市场具有重要意义，当前我国房地产行业并没有完善的金融体系，这导致房地产企业在进行融资的时候，对于间接融资的依赖性强，增加了企业的财政压力，也不利于企业的后续发展。
(4)国家及地区政策影响融资。政策对于房地产行业和融资都具有较大影响，一般来说，有国家政策支持的房地产企业更容易得到资金支持，地区对于该企业也会给予更高的优惠政策和扶持政策，房地产行业的国企受到融资约束的情况大大低于非国企。
三、缓解房地产企业融资约束相关策略分析
(一)加强企业内部资本市场运作
房地产企业的融资约束是影响企业发展的重要因素，为了缓解融资约束，企业应当从以下两个方面加强企业内部资本市场运作：
(1)集团内部保持良好沟通，为资金内部转移打好基础。在集团内部，可以通过股权转让的方式实现内部资金，还可以通过母子公司的关系，由集团内部公司为另一需要融资的公司委托贷款或者借用子公司的资金来缓解融资压力[2]。
(2)扩大房地产企业发展规模，有力促进子公司上市。上市房地产企业在融资方面有更多的资源和途径，房地产企业通过扩大发展规模，促进子公司上市，可以增强房地产企业的融资能力。除此之外，有了上市子公司，房地产企业在融资的时候可以互为担保方，提升在银行贷款的能力，增强融资实力，从而缓解融资约束。
(二)实现多元化融资
从我国房地产行业的发展来看，单一的'融资方式在遇到国家政策调整或是行业变动的时候，融资约束的程度会大幅增加。因此，为了缓解融资约束，提升企业的融资能力，房地产企业应当尽量实现多元化融资。可以从以下三个方面开展：
(1)房地产信托融资。房地产从确立项目、实施建设、面向消费者到回收成本形成经济效益需要较长的时间周期，对大量资金的需求也是长期存在的，房地产企业通过信托融资，可以减少交易成本。
(2)房地产基金融资。房地产企业通过设立房地产基金，可以增加企业经营杠杆收益，通过房地产基金融资，资本不足的房地产企业能够吸引更多的投资，壮大企业实力。
(3)鼓励融资租赁。房地产企业对于流动资金的需求庞大，进行融资租赁可以将房地产企业本身的资产化作流动资金，以维持房地产企业对于大量流动资金的需求，确保房地产企业在项目开发建设过程中资金链不断，项目建设发展不受影响[3]。
(三)加强关联企业之间的相互合作
在我国的房地产行业，大大小小的房地产企业不下万家，尤其是处于同一地区的房地产企业，或多或少地有一些业务往来与项目合作，因此在房地产企业受到融资约束的时候，加强与同行业的关联企业合作，也是有效缓解融资约束的一种办法。例如在房地产企业投资新项目时遇到资金不足的问题时，与关联企业合作，一方面能将房地产企业本身面临的融资约束分摊到合作企业，有效缓解融资约束，另一方面还可以发挥各自特长，为项目开发创造更好的发展前景，提升房地产项目的经济效益，为房地产企业带来良性发展。
四、结语
从房地产行业的发展实情来看，房地产行业的发展离不开融资，融资约束对房地产企业的发展具有重要影响。在融资约束的情况下，房地产企业通过加强企业内部资本市场运作、实现多元化融资、加强关联企业之间的相互合作等方式可以缓解融资约束压力，促进房地产企业本身的发展，为房地产行业的持续、健康发展提供助力。
参考文献：
[1]宁晓鹏.新形势下房地产企业融资方式探析[J].中国国际财经(中英文)，2018(03)：183-184.
[2]钟腾.房地产抵押品价值变动的实体经济效应[J].财经研究，2017，43(10)：55-66.
[3]张成银.新形势下房地产企业投融资方式的创新研究[J].财会学习，2017(06)：198-199.
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