企业投资性房地产会计核算与税法的差异分析
摘要：新会计准则要求单独核算投资性房地产。企业投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量中，通常应当采用成本模式，满足特定条件的也可以采用公允价值模式。两种不同模式的计量其会计核算与税法都会产生暂时性差异，解决暂时性差异最好的方法是资产负债表债务法。
关键词：企业投资性房地产;计量模式;会计核算;税法差异
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业对有关的房地产或物业项目进行投资渐成一种时尚。为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产就是投资性房地产，其用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。
《企业会计制度》(以下简称“原制度”)将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，这不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称“投资性房地产准则”)规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，实现了会计准则的创新与突破。
一、企业投资性房地产新旧会计核算的差异
投资性房地产准则明确规定，企业投资性房地产应当单独确认和计量，与企业自用的房地产和作为存货的房地产的会计核算有所不同，区别如—。
1.要求单独核算和反映投资性房地产对为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，要求专门设置“投资性房地产”科目进行核算，并在资产负债表上单独列示。
2. 适当引入了公允价值计量模式投资性房地产准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但在有数据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件。第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区。第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。“同类或类似的房地产”对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
可见，我国在投资性房地产的后续计量中首选成本模式，对公允价值模式是谨慎使用的。而国际会计准则理事会(简称“IASB”)认为，从公允价值模式变更为成本模式通常不大可能导致更恰当的列报，说明IASB更偏向于采用公允价值模式。这一差异是考虑我国房地产市场现状的基础上，普遍使用公允价值计量屙陛条件还未成熟所致。
3.借鉴了国际财务报告准则中确定公允价值的方法在公允价值模式下，企业能否合理地对投资性房地产进行后续计量，关键取决于公允价值的确定方法是否恰当。考虑到可操作性等方面因素，我国借鉴了国际财务报告准则中确定公允价值的方法。
二、采用成本模式计量下企业投资性房地产的会计处理以及与税法差异
成本模式计量下投资『生房地产的会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。
例1：2008年4fl，甲企业计划购人一栋写字楼用于对外出租。4月8日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期3年。4月15日，甲企业实际购入写字楼，支付价款194o万元。假定该写字楼使用寿命为20年，预计净残值2o万元，企业所得税税率为 25%。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付租金10万元。当年12月，这栋写字楼发生减值迹象，经减值测试，甲企业于2008年l2月31日计提减值准备2O0万元。甲企业的相关账务处理如—(1)2008年4月15日购入写字楼时：
借：投资性房地产——写字楼 19400000贷：银行存款 19400000(2)每月计提折旧时[(1940-20)÷2O÷12=8(万元)：
借：其他业务成本80000贷：投资陛房地产累计折旧(摊销) 80000(3)确认租金收入时：
借：银行存款(或其他应收款) 100000贷：其他业务收入 100000(4)2008年iN 31日计提减值准备时：
借：资产减值损失 2000000贷：投资性房地产减值准备 2000000因为税法未定义投资性房地产，所以对于会计上确认的投资性房地产，仍须按固定资产或无形资产进行税务处理。
根据《企业所得税法》第十条、《企业所得税法实施条例》第五十五条规定，投资性房地产减值准备不得扣除。其所得税的纳税调整方法如下：
若{本期会计折IH+本期计提}一按税法规定本期允许>0或摊销额 减值准备扣除的折旧或摊销额说明投资性房地产账面价值小于计税基础，形成可抵扣暂时性差异(或本期转回前期的应纳税暂时性差异)。则应调增应纳税所得额，调增的金额：(本期会计折旧或摊销额+本期计提减值准备)一按税法规定本期允许扣除的折旧或摊销额。
若{本期会计折旧+本期计提}一按税法规定本期允许
假设上例税务上固定资产的折旧年限、折旧方法、预计净残值与会计处理相同，形成暂时f生差异的仅是计提减值准备2O0万元。
则税：~ _2007年127]31日应将该投资性房地产账面价值小于计税基础的.200万元，即可抵扣暂时 差异确认为递延所得税资产，账务处理如下：
借：递延所得税资产(2000000*25%) 500000贷：所得税费用一递延所得税费用(2000000*25%)500000由于固定资产、无形资产、投资性房地产、长期股权投资等价值较大的非流动资产发生减值，其价值恢复的可能性极小或不存在，加上为避免企业利用资产减值进行盈余管理，《企业会计准则第8号——资产减值》规定，长期资产减值损失一经确认不得转回。